租賃契約相關實務問題討論(2)

Q 如果租賃變成「不定期租賃」，房客需欠租達4個月，房東才可以終止租約。

一般說來，租約皆訂有期間，在定期租賃關係中，承租人只要積欠達2個月租金，出租人就有權利終止租約（民法440）。

但如果租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人不為反對的表示，即視為以不定期限繼續契約（民法451），這時，民法原則上規定，未定期限的租約，各當事人得隨時終止（民法450）。

但是，大部分的人忽略了土地法就「房屋租賃」有特別規定，依土地法第100條第3款：「承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時」，房東方得終止租約，換句話說，如擔保金以2個月計，需房客積欠的租金先以擔保金抵償完畢後（即欠租2個月），再額外積欠2個月時，房東才有權利終止租約，說得更白話，房客需積欠總共4個月的租金時，房東才可以終止租約！對於房東來講，非常不利！

為避免如此悲慘的下場，建議於租約屆滿後，如房客繼續占 有不搬遷時，甚至還有房客主動將租金匯入房東帳戶時，請房東記得立即對房客寄發存證信函，主張租約已屆滿，並主張房客支付之款項為「損害賠償金」或「相當 於租金之不當得利」，以避免變成「不定期租賃」，萬一碰到惡房客就是不繳租金，房子竟然還要等4個月後才收的回來，損失可謂慘重，不可不慎！