租賃契約相關實務問題討論

本人榮幸獲中華郵政股份有限公司之邀請，擔任「100年郵政房地資產運用訓練」講座，並於100年6月15日負責「租賃契約審訂實務」之授課3小時，目的係針對現行租約條款之審訂與實務上容易發生的爭議進行簡報，又授課當日有對其中幾個問題討論較多，謹摘錄如下，供大家參考：

Q出租房屋時，租賃標的物要不要標示土地？

1.      租賃標的物將建號與地號同時標示，當然不會有任何爭議。但坊間也常見租約只有標示「門牌號碼」，是否可行？會不會構成無權占有？抑或，土地所有權人會不會在租期中出售土地，造成承租人無權占有？

2.      其實，承租人向出租人承租「房屋」，就已經包含使用該房屋所座落土地的合意，不會有無權占有的問題。進一步，房東有無可能將土地單獨出售，因房客未承租土地，所以無法主張買賣不破租賃，而造成房客無權占有該土地呢？

3.      法律規定，房屋所有權不得與「公設」或「土地持份」分離而讓與（84年公布之公寓大廈管理條例規定第4條）所以，房東不可能單獨移轉土地所有權，既然如此，房客也就無須擔心此問題。

4.      縱使在84年以前，房屋或土地有分離移轉予不同所有權人的狀況，也會因為後來民法修正425條之1的規定，而推定房屋與土地所有權人間有租賃關係存在。

5.      從而，租賃標的物只標示建物之「門牌號碼」，不用擔心無權占有的問題；甚至，還可以有下列幾點好處：

(1)   碰到「一建號多地號」的情況：不寫地號，比較單純，不易出錯，避免衍生不必要爭議。

(2)   節省公證費用：如租約需經公證，因公證費用係以「標的價額」為計算標準，如果標的只有房屋，僅以房屋現值為據即可，計算公證費用；如果標的是房屋及土地，則需以房屋現值及土地現值（通常會比房屋現值高數倍以上）合計，據以計算公證費用。從而，標的物只標明「門牌號碼」，可節省不少公證費用。如果還是覺得沒寫地號怪怪的，折衷方法，可考慮將「建號」、「地號」列在租約的附件，如此標的物仍只有建物，公證費用的計算，亦仍以建物為準。

(3)   節省訴訟費用：如日後萬一發生訴訟，出租人提告遷讓房屋，勢必須計算「訴訟標的價額」，會影響所繳納之裁判費（按：訴訟標的價額之百分之一），則更顯實益。蓋如標的物僅有房屋，則訴訟標的價額僅需計算房屋現值，如標的物係房屋及土地，則訴訟標的價額需加計兩者現值；甚至，如碰到法官要求訴訟標的價額需以「市價」計算者（極端一點的例子，例如房屋土地合計市價1億），則是否加計土地價額，一定會重大影響到所計算的裁判費！